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流动人口也是城市的竞争力

(来源:网站编辑 2018-03-27 06:50)
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  本报记者 王松才

  3月24日,由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2018经济峰会在北京钓鱼台国宾馆举行,在当天下午举行的主题为“城市群与房地产市场新方位”的分组会上,链家集团董事长左晖表示,中国完成了人类历史上最大的一轮城市化进程,并且进入城市群发展阶段。中国大约2亿的流动人口,对于城市来说不仅是成本,更是竞争力。

  中国进入城市群发展阶段

  “今年是改革开放40周年,在过去的40年时间里,整个中国完成了人类历史上最大的一轮城市化进程,从1978年到今天,完成了6.4亿人口的城镇化,且中国完成城市化的速度非常快,美国从10%到50%的城镇化率用了80年时间,我们用了30年就完成了这个过程。”左晖在发言中表示,“中国的城镇化率,实际上是高度集中,到今天为止,我们城市人口主要还是集中在东部沿海的大城市。”

  在过去的40年时间里,中国人均居住面积从6.7平方米已经增长到超过36平方米,存量面积从6亿平方米增加到250亿平方米左右。在左晖看来,整个城市化过程中,住宅产业为了应对这样一个城市化的浪潮有三大核心特点:一是住宅总体需求大量释放,二是住宅需求大量集中地释放,三是大量集中地释放在少数城市。

  左晖认为,房地产市场40年的发展,对整个中国经济发展都起到了非常关键性的作用:“第一,自1998年房改后,中国开启了大规模的建设浪潮;第二,人们居住条件得到了显著改善;第三,住房的成套率发生了很大的变化,如今已经到了90%以上;第四,如今的户均住房套数也在发生变化,‘房户比’这个指标各个地区分布是非常不均衡的,比如上海、北京房屋和户数比是0.85,三四线城市超过1.2,从总体局面来看超过1了;第五,住房基本上实现了可支付,尽管涨幅比较高,但基本上实现了可支付的问题。”

  “今天正走向一个从城市化到城市圈发展的明显态势,我们估算未来在整个中国,城镇人口规模从7亿增长到10亿的过程中,可能会产生超过20个超大城市圈。”左晖强调,“从全世界范围来看,城市人口发展都是先集中再分散然后再次集中。”

  建立面向未来的住房供给体系

  在城市圈发展的背景和基础下,如何建立面向未来的住房供给体系呢?左晖提出了他的5个建议。

  第一,建立一个有弹性的住房供给体系非常重要,这不仅仅是供给规模的问题,还是供给弹性的问题,因为住房的需求,释放的节奏不太一样。并且我们最近也反省这个问题,过去10年对于住房的宏观调控,是加强了变化还是减弱了变化?怎么让供给更弹性?一方面是增加土地供给,另一方面是新房、二手房、租房的更多供给。

  第二,建立更加包容的住房政策。今天中国大概有2亿的流动人口,在大城市里不太受欢迎。现在的补贴也大多是补贴到高学历的年轻人,而不是低技能的人口身上去,我们认为2亿流动人口的聚集,对于城市来说不仅仅是成本,更是竞争力。

  第三,租购并举,这个“并”,我们怎么把租跟购连接,今天来看,主体还在C端,包括美国、日本,80%的租赁是由C端解决,所以我们应该考虑怎么更好地把二者进行连接。

  第四,一二手房并重,2017年超过18个城市的二手房交易量超过了新房。北京、上海这样的城市二手房交易和新房交易已经达到了4∶1。

  第五,在一线城市里建立可循环的再生体系非常重要,北京和上海大概都有200万套中心区的老旧住宅,房龄在40年左右,这种住宅的流通率大概千分之一,居住效能不够,怎样让这些住房产生新的活力重新投入市场,这也是非常重要的。

  左晖

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